Para muitas pessoas, possuir um imóvel vai além de ter um lar para morar: é uma questão de investimento! Diferente de bens de consumo, os preços dos imóveis podem flutuar bastante por conta de alguns detalhes referentes à estrutura do mesmo e seus arredores.
Por exemplo, uma casa em Rio das Ostras terá um preço final diferente de uma casa em Cabo Frio, e um imóvel dentro da mesma cidade variará em valores devido ao bairro onde está e suas características próprias.
A avaliação do imóvel é bastante importante não somente antes da compra ou venda de uma certa propriedade, mas para fins de aquisição de crédito, partilha de bens de uma herança, entre outros. Para tornar as negociações mais justas e embasadas, evitando divergência e desgastes entre avaliador e avaliado, confira nosso conteúdo.
O que é avaliação imobiliária?
De maneira geral, a avaliação da propriedade imobiliária visa estimar o seu valor para então gerar melhores negociações de compra e venda de edificações.
No entanto, esse instrumento também é utilizado por instituições financeiras para fins de garantias bancárias na hora de solicitação de um empréstimo ou financiamento hipotecário para construção de um novo imóvel.
A avaliação imobiliária serve como um estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento. Pode ser utilizada, além dos exemplos já citados, para cálculo de indenização por expropriação, determinação de valor para efeitos fiscais a fim de atender legislações contábeis, e evita conflitos em situações de negociações societárias, como fusões, cisões e incorporações ou partilha de heranças.
Quem pode fazer uma avaliação imobiliária?
Apenas avaliadores ou peritos imobiliários com nível superior ou técnico na área podem realizar avaliações de imóveis. De acordo com a legislação federal, a competência técnica desta atividade está atribuída à profissionais do ramo da engenharia civil, engenharia agrônoma, arquitetura e urbanismo e aos corretores de imóveis, desde que possuam o curso técnico específico.
É exigido também que esses estejam inscritos nos seus respectivos conselhos profissionais regulamentadores, como o Conselho de Arquitetura e Urbanismo, o Conselho de Engenharia e Agronomia e o Conselho de Fiscalização de Corretores de Imóveis.
No entanto, como observado no tópico anterior, esses profissionais poderão estar atuando para diferentes agentes, dependendo do propósito da avaliação.
Por exemplo, uma imobiliária e um banco podem chegar a valores médios diferentes para um mesmo imóvel. Isso porque a avaliação do imóvel resulta de uma análise com diversas variáveis técnicas, mercadológicas e até mesmo sentimentais.
De modo geral, profissionais que atuam em imobiliárias podem chegar a valores um pouco superiores que os determinados por profissionais representantes de bancos por considerarem na avaliação a margem de negociação para venda.
Bancos e instituições hipotecárias costumam levar mais em conta o valor de liquidação forçada do bem, um percentual próximo a 30% descontado do preço de mercado que serve como margem de segurança no caso da necessidade de se executar a garantia.
Quais são os principais pontos levados em consideração durante uma avaliação imobiliária?
Dependendo do objetivo da avaliação e do tipo de imóvel ou propriedade a ser avaliada, pode-se se chegar a diferentes valores estimados, sendo o valor venal ou de capital, o valor de mercado, o valor locativo ou de rendimento, o valor residual, o valor efetivo, o valor potencial ótimo e o valor patrimonial tributário os mais comuns.
Para chegar ao resultado de cada um desses valores, são utilizados métodos de avaliação diferentes, cada qual regulamentado por uma norma.
Entre eles destacam-se: método comparativo (regulamentado pela NB 502/89), método do custo (regulamentado pela NB 502/89), método da renda (regulamentado pela NB 502/89), método involutivo e método de quantificação de custos.
Um corretor convencional só tem permissão para avaliar imóveis através do método comparativo, enquanto que outros laudos são emitidos por engenheiros ou arquitetos geralmente para bancos em operações de créditos. O método comparativo direto é feito em quatro fases: planejamento da pesquisa, seleção de variáveis, coleta dos dados de mercado e tratamento dos dados.
De maneira simplificada, primeiro é feita a caracterização e delimitação do mercado em análise e definidos os instrumentos de coleta de dados, como fichas, planilhas, roteiros de entrevistas e entre outros.
Depois, buscam-se variáveis dependentes, como o preço unitário de venda de um imóvel, que exige uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços, e as variáveis independentes, como características físicas, localização e fatores econômicos, tais como oferta na época da transação do negócio.
Ao coletar os dados, o responsável buscará em fonte diversificadas por imóveis com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliado e realizando vistorias em cada imóvel da amostra, sempre que possível. Por fim, o tratamento dos dados pode ser feito por fatores, quando se tem dados de mercado o mais semelhante possível ao avaliando, ou por método científicos, utilizando evidências empíricas que levem à indução de um modelo validado para o comportamento do mercado.
Ufa! Depois de tanta explicação, já deu para entender que avaliação imobiliária é algo bastante sério, certo? Por isso sempre busque por profissionais com experiência e que transparecem segurança ao conversar sobre o assunto. Informação é muito importante, mas acima de tudo, deve-se ter confiança com o seu avaliador.
